Taloyhtiön verotuksessa on muutamia erityispiirteitä, jotka kannattaa hahmottaa. Kokonaisuutena se on yksinkertaisempaa kuin monella muulla yhteisöllä, mutta yksittäisiä kysymyksiä tulee vastaan etenkin remonttien, rahoitusvastikkeiden ja vuokratulojen kohdalla.
Yhteisömuoto ja verotus
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, mutta sen verotus on suunniteltu siten, että voittoa ei normaalisti synny — koska osakkaat itse rahoittavat yhtiön kulut vastikkeilla. Tästä syystä yhtiön tilikauden tulos on yleensä joko nolla tai pienesti positiivinen.
Vastikkeiden verotus
Hoitovastike ja rahoitusvastike ovat molemmat veronalaista tuloa yhtiölle. Käytännössä ne kuitenkin käytetään välittömästi yhtiön kuluihin, joten verotettavaa nettotuloa ei jää.
Osakkaalle hoitovastike ei ole vähennyskelpoinen. Rahoitusvastike puolestaan voi olla vähennyskelpoinen sijoituskäytössä, jos osake on vuokralla.
Tuloutus vai rahastointi
Yksi taloyhtiön verotuksen avainkysymys on, tuloutetaanko vastikkeet vai rahastoidaanko ne. Käytännössä:
- Tuloutetut vastikkeet kirjataan tuloslaskelmaan tilikauden tuotoiksi.
- Rahastoidut vastikkeet kirjataan suoraan oman pääoman rahastoon — ne eivät vaikuta tuloslaskelmaan eivätkä veronalaiseen tuloon.
Hoitovastikkeet tuloutetaan käytännössä aina. Rahoitusvastikkeet voidaan rahastoida, mikä on usein verotuksellisesti edullisempaa, mutta päätös on tehtävä yhtiökokouksessa erikseen.
Yhtiölainan korot
Yhtiölainan korot ovat vähennyskelpoisia taloyhtiön verotuksessa, koska ne kohdistuvat tulonhankkimiseen (kiinteistön ylläpitoon ja asuntopalvelujen tuottamiseen). Lyhennyksiä ei voi vähentää.
Remontit ja niiden verotus
Tämä on monelle hallitukselle hämärä alue, mutta keskeinen.
Vuosikorjaukset
Pienet, säännölliset korjaukset (esim. vuotuinen huolto, ovien öljyäminen, pienet maalaukset) ovat kuluvia menoja, jotka vähennetään verotuksessa kerralla.
Perusparannukset
Suuret remontit, jotka parantavat kiinteistön kuntoa alkuperäistä paremmaksi (esim. parveke, jota ei ennen ollut, tai uusi hissi), ovat perusparannuksia. Ne aktivoidaan taseeseen ja poistetaan vuosittain — käytännössä rakennukseen tehtävät perusparannukset poistetaan 4–7 % vuodessa.
Kunnossapito
Suuret korjaukset, jotka palauttavat alkuperäisen kunnon (esim. putkiremontti, julkisivuremontti), ovat lähtökohtaisesti kuluvia menoja — ne voidaan vähentää verotuksessa kerralla. Käytännössä kuitenkin tilinpäätöksessä monesti aktivoidaan, jos remontti on hyvin laaja ja sen vaikutusaika on pitkä.
Raja vuosikorjauksen, kunnossapidon ja perusparannuksen välillä on usein tulkinnanvarainen. Verohallinto on antanut ohjeistusta, mutta yksittäisissä tapauksissa kannattaa konsultoida.
Vuokratulot
Jos taloyhtiö vuokraa tilojaan ulkopuolisille (autopaikka, mastotila, mainospaikka, kerhotila, vuokrahuoneisto), näistä syntyy verotettavaa tuloa. Useimmissa tapauksissa kulut ja poistot riittävät kuitenkin nollaamaan tuloksen.
Kiinteistövero
Kiinteistövero ei ole veroilmoituksessa 4, mutta se on taloyhtiön merkittävä menoerä. Vero peritään kiinteistöyksikön (tontti + rakennus) verotusarvosta vuosittain. Kiinteistöveropäätös tulee Verohallinnolta postitse keväällä, ja se maksetaan kahdessa erässä.
Kiinteistövero on taloyhtiölle vähennyskelpoinen meno. Osakas ei voi vähentää sitä omassa verotuksessaan.
ALV
Asunto-osakeyhtiöt ovat pääsääntöisesti ALV:n ulkopuolella. Asuntopalvelu on arvonlisäveroton, joten yhtiö ei kerää eikä vähennä ALV:tä.
Poikkeuksia voi syntyä, jos taloyhtiö:
- Vuokraa liiketiloja ALV-velvollisesti (vapaaehtoinen ALV-velvollisuus)
- Tekee suuria kaupallisia toimintoja
Useimmissa pienissä taloyhtiöissä ALV-asioita ei tarvitse miettiä.
Verotuksellisesti tehokas hallinto
- Säilytä kuitit ja sopimukset. Verohallinto voi tarkastaa kulujen vähennyskelpoisuuden useita vuosia jälkikäteen.
- Aktivoi isot remontit huolellisesti. Väärin aktivoitu remontti voi tarkoittaa, että vähennys jää saamatta tai aiheuttaa myöhempiä oikaisuja.
- Vahvista tappio veroilmoituksessa. Tappio ei vahvistu automaattisesti.
- Erottele rahastoidut ja tuloutetut vastikkeet. Yhtiökokous päättää, ja päätös on kirjattava pöytäkirjaan.
Yhteenveto
Pienen taloyhtiön verotus on harvoin monimutkaista, mutta perusasioiden — vastikkeiden tuloutus tai rahastointi, remonttien aktivointi, lainakorkojen vähentäminen — kanssa on syytä olla tarkka. Pienet virheet kertautuvat vuosien yli ja voivat aiheuttaa harmillisia oikaisuvaatimuksia.
Kamreeri huolehtii kirjanpidon ja veroilmoituksen oikeasta kohdistuksesta, jotta hallituksen ei tarvitse arvailla — vastikkeiden käsittely, remonttien aktivointi ja tappion vahvistus tehdään automaattisesti oikein.