Asunto-osakeyhtiössä joku on aina tarkistettava, että tilinpäätös ja hallinto on hoidettu asiallisesti. Suomessa tämä tarkoittaa joko toiminnantarkastajaa tai tilintarkastajaa. Pienelle taloyhtiölle riittää useimmiten edullisempi vaihtoehto — mutta kumpi se on, ja milloin?
Lakisääteinen tausta
Tilintarkastuksesta säädetään tilintarkastuslaissa (1141/2015) ja toiminnantarkastuksesta AOYL 9:6. Pääsäännöt:
Tilintarkastaja on pakollinen, jos vähintään kaksi seuraavista täyttyy kahtena peräkkäisenä tilikautena:
- Taseen loppusumma yli 100 000 €
- Liikevaihto / vastaavat tuotot yli 200 000 €
- Henkilökuntaa keskimäärin yli 3 henkilöä
Pienissä asunto-osakeyhtiöissä toiminnantarkastaja riittää lähes aina, kunnes taloyhtiö kasvaa kohti 30+ huoneistoa tai sen vuosibudjetti ylittää 200 000 €.
Toiminnantarkastaja
Toiminnantarkastaja on luottamustehtävä, joka ei vaadi tilintarkastuskoulutusta. Häntä voi olla kuka tahansa — usein yhtiön ulkopuolinen henkilö, kuten naapuritalon hallituksen jäsen tai paikallinen kirjanpitäjä.
Tehtävät (AOYL 9:9):
- Tarkastaa yhtiön talous ja hallinto
- Antaa toiminnantarkastuskertomus, joka liitetään tilinpäätökseen
- Esittää huomautukset, jos jotain ei ole hoidettu asianmukaisesti
Valinta: Yhtiökokous valitsee toiminnantarkastajan ja tämän mahdollisen varahenkilön. Toimikausi on yksi tilikausi, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.
Palkkio: Pienen taloyhtiön toiminnantarkastaja saa tyypillisesti 100–300 €/vuosi tai pelkän kahvilipun ja kiitokset.
Riippumattomuus: Toiminnantarkastaja ei saa olla yhtiön hallituksen jäsen, isännöitsijä tai muu, jolla on vastuullinen asema yhtiön hallinnossa.
Tilintarkastaja
Tilintarkastaja on HT- tai KHT-tutkinnon suorittanut ammattilainen, joka kuuluu Tilintarkastusvalvontaan. Hänen tehtävänsä on laajempi ja hänen vastuunsa on suurempi.
Tehtävät:
- Tilintarkastus tilintarkastuslain mukaisesti
- Antaa tilintarkastuskertomus
- Tarkistaa kirjanpidon, tilinpäätöksen, hallituksen toiminnan ja yhtiön talouden lailliset edellytykset
Palkkio: Pienelle taloyhtiölle 800–2 500 €/vuosi.
Riippumattomuus: Tilintarkastajan on oltava riippumaton yhtiöstä; hän ei saa toimia yhtiön kirjanpidossa eikä olla muutoin riippuvuussuhteessa.
Kumman valitsen?
Käytännössä päätös on tehty, kun tilinpäätöksen luvut on saatu:
- Tase alle 100 000 €: toiminnantarkastaja riittää (yleensä)
- Tase 100 000–200 000 €: kannattaa harkita siirtymistä tilintarkastajaan
- Tase yli 200 000 €: tilintarkastaja todennäköisesti pakollinen
Pieni rivitaloyhtiö, jossa rakennukset on poistettu lähes loppuun, voi pysyä pitkään toiminnantarkastajan piirissä. Iso kerrostalo siirtyy tilintarkastajaan jo varhain.
Mistä toiminnantarkastajan löytää
Käytännössä monelta seuduille on muodostunut paikalliskäytäntö: jonkun isännöinnin osa-aikaeläkeläinen tai paikallinen kirjanpitäjä tarkastaa useita pieniä taloyhtiöitä saman alueen sisällä. Hyviä paikkoja kysyä:
- Naapuritaloyhtiöiden hallituksilta
- Paikalliselta tilitoimistolta
- Kiinteistöliiton jäsenpalvelusta (jos olet jäsen)
- Eläkkeellä olevat yritysten kirjanpitäjät
Tärkeintä on, että toiminnantarkastaja:
- Ei ole hallituksen jäsen tai isännöitsijä
- Ei ole sukulaissuhteessa hallituksen jäseneen
- Ei ole muutoin taloudellisesti sidoksissa yhtiöön
Tarkastuskertomus
Toiminnantarkastajan tehtävä päättyy tarkastuskertomukseen, joka liitetään tilinpäätökseen. Kertomus on lyhyt asiakirja (1–2 sivua), joka kertoo:
- Tarkastuksen kohteet ja menetelmät
- Onko tilinpäätös laadittu oikein
- Onko hallitus toiminut asianmukaisesti
- Mahdolliset huomautukset
Hyvä tarkastuskertomus ei sisällä huomautuksia. Jos huomautuksia tulee, ne on otettava vakavasti — hallituksen on käsiteltävä ne ja parannettava käytäntöjä.
Pakolliset huomautukset
Toiminnantarkastajan on huomautettava muun muassa, jos:
- Tilinpäätöksen laadinnassa on virheitä tai puutteita
- Toimintakertomus ei sisällä AOYL 10:5 vaatimia tietoja
- Yhtiön varoja on käytetty asiattomasti
- Hallitus on toiminut huolimattomasti
Tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan erottaminen
Sekä tilintarkastajan että toiminnantarkastajan voi valita ja erottaa yhtiökokous. Hallitus ei voi vaihtaa heitä yksipuolisesti. Tämä on tärkeä hallinnollinen suoja: tarkastajan on voitava tehdä työnsä ilman, että hallitus voi vaientaa hänet.
Yhteenveto
Pienelle taloyhtiölle toiminnantarkastaja on lähes aina riittävä ja huomattavasti edullisempi vaihtoehto kuin tilintarkastaja. Tärkeintä on löytää luotettava, riippumaton henkilö, joka osaa lukea tilinpäätöksen ja antaa rehellisen palautteen. Tilintarkastaja tulee mukaan vasta, kun yhtiön koko sitä vaatii.
Kamreeri toimittaa toiminnantarkastajalle valmiin aineiston, johon kuuluu tilinpäätös, toimintakertomus, vastikelaskelmat ja kirjanpidon tositteet — tarkastus sujuu nopeasti ja huomautukset jäävät minimaalisiksi.