Yksi yleisimmistä kysymyksistä pienen taloyhtiön hallituksessa on: onko meidän oltava isännöinnin piirissä? Vastaus on yksiselitteinen: ei. Asunto-osakeyhtiölaki ei velvoita isännöitsijän valintaa, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Tämä artikkeli avaa, mitä se käytännössä tarkoittaa ja millaisia vaihtoehtoja on.
Lakisääteinen tausta
AOYL 7. luku säätelee isännöitsijää. Lain mukaan isännöitsijä on vapaaehtoinen — yhtiöjärjestys voi määrätä isännöitsijän pakolliseksi, mutta laki itse ei sitä tee. Useimpien pienten taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on muotoilu, joka jättää valinnan yhtiökokoukselle.
Tämä on hyvä tarkistaa: mitä teidän taloyhtiönne yhtiöjärjestyksessä lukee. Yhtiöjärjestyksen löytää PRH:n kaupparekisteriotteesta tai yhtiön omasta arkistosta.
Vaihtoehdot
Jos isännöitsijää ei ole, hallinto voidaan järjestää muutamalla eri tavalla.
1. Hallitusisännöinti (osakasisännöinti)
Hallituksen jäsen tai yksi osakas hoitaa kaiken: kirjanpidon, vastikelaskutuksen, yhtiökokousjärjestelyt, lakisääteiset paperit. Tämä on perinteinen pienen taloyhtiön malli — ja se toimii, kun joku on valmis sitoutumaan ja hänellä on aikaa ja osaamista.
Riskit: kaikki riippuu yhdestä ihmisestä. Jos hän muuttaa, sairastuu tai kyllästyy, koko hallinto pysähtyy.
2. Tilitoimisto + DIY-hallinto
Kirjanpito ulkoistetaan paikalliselle tilitoimistolle, joka tekee tilinpäätöksen ja veroilmoituksen. Hallitus hoitaa itse muut asiat: yhtiökokoukset, kunnossapidon, viestinnän osakkaille.
Hinta: tilitoimisto pienelle taloyhtiölle 100–200 €/kk eli 1 200–2 400 €/v. Hallitus tekee loput.
3. Kevyt isännöinti
Pieni isännöintifirma tai yksittäinen isännöitsijä myy "kevyttä" pakettia, joka kattaa kirjanpidon ja peruspaperit. Esimerkkejä: Retta Tilipalvelu, Verkkoisännöinti, paikalliset pienet toimijat.
Hinta: 50–100 €/kk + erillisveloitukset (esim. ylimääräinen yhtiökokous, isännöitsijätodistus).
4. AI-natiivi palvelu (Kamreeri)
Uusi vaihtoehto: ohjelmisto + ihmistuki, joka tuottaa lakisääteiset paperit automaattisesti. Hallitus toimittaa aineiston, palvelu tuottaa dokumentit, hallitus tarkistaa ja allekirjoittaa.
Hinta: alkaen 30 €/kk.
Mitä DIY-mallissa pitää oikeasti tehdä
Jos hallitus hoitaa kaiken itse, tehtävälista on pitkä:
Kirjanpito ja talous
- Kuukausittainen kirjanpito
- Vastikelaskutus
- Maksujen seuranta ja perintä
- Pankkitilien hoito
- Tilinpäätös ja toimintakertomus
Yhtiökokoukset
- Kutsut ja liitteet
- Pöytäkirjat
- Hallituksen kokoukset
Lakisääteiset paperit
- Kunnossapitotarveselvitys
- Veroilmoitus 4
- PRH-ilmoitukset
- HTJ-päivitykset
Asuntokauppa
- Isännöitsijätodistukset
- Lainaosuuslaskelmat
Vakuutus ja vahingot
- Kiinteistövakuutuksen hoito
- Vakuutuskorvausten hakeminen
- Riitaisten vahinkojen selvittely
Riski Jos jokin näistä jää tekemättä tai tehdään huolimattomasti, hallituksen henkilökohtainen vastuu (AOYL 24) voi nousta. Erityisen vaaralliset paikat ovat:
- Veroilmoitus jää antamatta (myöhästymismaksut, mahdollinen tappion menetys)
- Yhtiökokous siirtyy yli kuuden kuukauden määräajan
- Vakuutusmaksu jää maksamatta
- Lainaosuuslaskelmat puuttuvat asuntokaupassa
Mille taloyhtiölle DIY toimii
DIY-malli sopii hyvin, jos:
- Taloyhtiö on hyvin pieni (1–6 huoneistoa)
- Yhtiölainoja ei ole, tai ne ovat yksinkertaisia
- Hallituksessa on kirjanpitoa osaava henkilö, joka aikoo pysyä hallituksessa
- Suuria remontteja ei ole näköpiirissä
DIY ei toimi, jos:
- Taloyhtiö on kasvamassa kohti 10+ huoneistoa
- On suuri yhtiölaina, jonka rahoitusvastiketta lasketaan väärin
- Edessä on putkiremontti tai vastaava iso projekti
- Hallituksessa ei ole talousosaamista
Mille taloyhtiölle ammatti-isännöinti on liikaa
Iso isännöintifirma maksaa pienelle taloyhtiölle 3 000–6 000 €/vuosi. Se on usein liikaa, kun:
- Vastiketulot ovat alle 30 000 €/vuosi
- Suuria remontteja ei ole tulossa
- Hallinnolliset asiat ovat selkeitä ja vakaita
Pienet "kevyet" isännöintifirmat ovat kompromissi, mutta niissäkin on omat ongelmansa: erillisveloitukset kasaavat lopullisen hinnan ennakoimattomaksi, ja palvelutaso vaihtelee.
Yhteenveto
Pieni taloyhtiö ei ole pakotettu valitsemaan ammatti-isännöinnin ja täydellisen DIY:n välillä. Vaihtoehtoja on, ja niiden hinnat vaihtelevat 0 eurosta (puhdas DIY) 6 000 euroon vuodessa (täysi ammatti-isännöinti). Avain on rehellinen arvio siitä, mitä hallitus haluaa ja pystyy hoitamaan itse — ja missä on järkevintä ulkoistaa.
Kamreeri sijoittuu tälle välille: hoidamme lakisääteisen byrokraattisen osuuden automaattisesti, hallitus pysyy yhtiön johdossa, ja kustannukset ovat alle viidesosa ammatti-isännöinnin hinnasta.