Isännöitsijätodistus on asunto-osakkeen myynnin tärkein yksittäinen asiakirja. Pankki, ostaja ja välittäjä lukevat sen ennen muuta. Pienissä taloyhtiöissä, joilla ei ole isännöitsijää, tämä asiakirja on usein hallituksen tehtävä — ja se voi olla yllättävän monimutkainen.
Lakisääteinen tausta
AOYL 7:27 mukaan jokaisella osakkeenomistajalla on oikeus saada isännöitsijätodistus osakkeistaan. Todistuksen sisällöstä säädetään tarkemmin Valtioneuvoston asetuksessa 365/2010.
Todistus on annettava viipymättä ja siitä saa periä kohtuullisen maksun. Hinnoittelu on jätetty taloyhtiön päätettäväksi.
Mitä todistukseen on merkittävä
Asetus 365/2010 listaa pakolliset tiedot. Tiivistettynä:
1. Yhtiön perustiedot
- Nimi, Y-tunnus, kotipaikka, perustamispäivä
- Yhtiöjärjestyksen viimeisin rekisteröintipäivä
2. Osakkeen perustiedot
- Osakenumerot
- Huoneiston numero ja sijainti
- Pinta-ala
- Käyttötarkoitus
3. Vastikkeet ja maksut
- Hoitovastikkeen suuruus ja laskentaperuste
- Rahoitusvastikkeen suuruus
- Vesi- ja muut käyttömaksut
- Mahdolliset erityiset maksut
4. Yhtiölainat
- Lainaosuuksien suuruus per osake
- Lainojen takaisinmaksuaika ja korkokanta
- Mahdollinen mahdollisuus maksaa lainaosuus pois
5. Kunnossapito
- Tehdyt huomattavat korjaukset (tyypillisesti viisi viimeistä vuotta)
- Tulevat suunnitellut korjaukset (kunnossapitotarveselvitys)
- Päätetyt remontit, joista on tehty rahoituspäätös
6. Hallinto ja rakennus
- Hallituksen jäsenet
- Toiminnantarkastaja / tilintarkastaja
- Rakennusvuosi
- Tontti omassa vai vuokralla
- Mahdolliset rasitteet
7. Mahdolliset erityistilanteet
- Vireillä olevat oikeudenkäynnit
- Suuret epäselvyydet, joista ostajan on tiedettävä
Kenen toimesta laaditaan
- Ammatti-isännöinti: isännöitsijä laatii. Useimmiten hinta 40–100 € + ALV per todistus.
- Hallitus pienessä taloyhtiössä: hallituksen puheenjohtaja tai sihteeri laatii. Saman tien voidaan periä saman tasoinen maksu yhtiölle.
- AI-natiivi palvelu: tuottaa todistuksen automaattisesti yhtiön ajantasaisten tietojen pohjalta.
Isännöitsijätodistuksen mediaanihinta Suomessa oli vuonna 2023 noin 115 € (Kiinteistöliiton tilasto).
Tyypillinen rakenne
ISÄNNÖITSIJÄNTODISTUS
As Oy Mäntyrinne (Y-tunnus 1234567-8)
Mäntytie 4, 00100 Helsinki
Osakkeet 12–18 (huoneisto B5, 75,5 m², 3h+k)
Omistaja: Matti Meikäläinen
Saanto: kauppakirja 12.3.2018
Hoitovastike: 4,20 €/m²/kk = 317,10 €/kk
Rahoitusvastike: 2,80 €/m²/kk = 211,40 €/kk
Vesimaksu: 25,00 €/henkilö/kk
Yhteensä: 553,50 €/kk
Lainaosuus 31.12.2025: 18 240,00 €
Yhtiölaina: julkisivuremonttilaina 2024
alkuperäinen 280 000 €
takaisinmaksuaika 15 vuotta
kiinteä korko 3,4 %
Tehdyt huomattavat korjaukset:
2024 Julkisivuremontti 280 000 €
2021 Vesikaton uusiminen 42 000 €
2018 Ikkunaremontti 65 000 €
Suunnitellut korjaukset (kunnossapitotarveselvitys):
2027 Lämmönjakohuoneen uusinta 35 000 €
2030 Pihan asfaltointi 12 000 €
Hallitus 2026:
Puheenjohtaja Liisa Esimerkki
Jäsenet Pekka Esimerkki, Anna Esimerkki
Toiminnantarkastaja: Heikki Tarkka, KLT
Rakennusvuosi: 1986
Tontti: oma
Rasitteet: ei
Vireillä olevat oikeudenkäynnit: ei
Helsingissä 12.5.2026
As Oy Mäntyrinteen hallituksen puolesta
Liisa Esimerkki, hallituksen puheenjohtaja
Yleisimmät virheet
- Lainaosuus on väärä. Lainaosuuden on oltava päivän tarkka — perittyjen rahoitusvastikkeiden vähennys on kirjattava jäljellä olevaan velkaan.
- Korjaushistoria puuttuu. Pankki haluaa nähdä, mitä taloyhtiössä on tehty. Hyvä historia auttaa kaupan hintaa, huono tai puuttuva pudottaa sitä.
- Kunnossapitotarveselvitys puuttuu tai on vanhentunut. Tämä on yksi yleisimmistä asuntokaupan riitatilanteiden aiheuttajista — ostaja löytää vasta kaupan jälkeen, että suuri remontti on tulossa.
- Hallituksen yhteystiedot ovat vanhentuneet. Hyvin yleinen virhe pienissä taloyhtiöissä, joissa hallituksen vaihdot eivät päivity dokumenteille.
Asuntokaupan kannalta
Hyvä isännöitsijätodistus rakentaa luottamusta: ostaja ja pankki näkevät, että taloyhtiö on hyvin hoidettu. Heikko todistus aiheuttaa kysymyksiä, hidastaa kauppaa tai pudottaa hintaa.
Pienen taloyhtiön kannattaa pitää valmiusdokumentit ajan tasalla. Kun seuraava asuntokauppa tulee — ja se tulee — todistuksen voi tuottaa muutamassa tunnissa, ei viikoissa.
Päivittäminen
Käytäntö on, että isännöitsijätodistus tehdään per tilauksesta, mutta sen lähde-aineisto pidetään ajan tasalla:
- Lainaosuudet päivitetään kuukausittain rahoitusvastikkeiden myötä
- Korjaushistoria päivittyy aina kun korjaus valmistuu
- Kunnossapitotarveselvitys päivitetään vuosittain tilinpäätöksen yhteydessä
- Hallituksen jäsenten muutokset kirjataan PRH:hon ja yhtiön omiin asiakirjoihin
Yhteenveto
Isännöitsijätodistus on pieni asiakirja, joka liikuttaa suuria summia. Hyvin laadittuna se vie 10–30 minuuttia, kun lähde-aineisto on kunnossa. Huonosti laadittuna se voi maksaa myyjälle tuhansia euroja kaupan hinnan menetyksenä.
Kamreeri tuottaa isännöitsijätodistuksen automaattisesti yhtiön ajantasaisesta aineistosta — sinä tilaat, palvelu tuottaa, todistus on valmis vuorokaudessa.