Kunnossapitotarveselvitys: laki, sisältö ja malli

Kunnossapitotarveselvitys on yksi pienen taloyhtiön suurimpia kompastuskiviä: se on lain edellyttämä, mutta käytännössä monessa pienessä yhtiössä se on joko olematon tai kopioidaan vuodesta toiseen päivittämättä. Tämä artikkeli avaa, mitä lain mukaan vaaditaan ja miten selvitys käytännössä laaditaan.

Lakisääteinen tausta

AOYL 6:3 vaatii, että hallitus esittää vuosittain yhtiökokoukselle kirjallisen selvityksen tarpeesta sellaiseen kunnossapitoon, joka voi vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käyttöön liittyviin kustannuksiin. Selvityksen on koskettava vähintään seuraavaa viittä vuotta.

Vaatimus on ehdoton: jokaisen taloyhtiön on annettava tämä selvitys, oli se sitten 4-huoneistoinen rivitalo tai 200-huoneistoinen kerrostalo.

Mitä selvitykseen kirjataan

Selvityksen on katettava kaikki ne kunnossapitokohteet, joiden korjaaminen tai uusiminen on tarpeen seuraavien viiden vuoden aikana. Tyypillisesti tämä tarkoittaa:

Rakennusosat

• Vesikatto (huopa-, pelti- tai tiilikatto)
• Julkisivu (rappaus, maali, levyt)
• Ikkunat ja ovet
• Parvekkeet ja niiden rakenteet
• Sokkelit ja perustukset

Putkistot

• Vesi- ja viemäriputkistot
• Lämmitysjärjestelmä
• Lämmönjakohuone

LVIS (lämpö, vesi, ilmastointi, sähkö)

• Ilmanvaihto (koneet ja kanavat)
• Sähköjärjestelmä (nousut, mittarit, taloon)
• Ulkovalaistus

Pihat ja pintaosat

• Asfaltointi
• Aitaukset, postilaatikot
• Viemärikaivot ja sadevesiviemärit

Miten arvio tehdään

Selvitykseen kirjataan karkea aikataulu ja alustava kustannusarvio kullekin kohteelle. Esimerkkejä rivien tasolta:

Tarkkuustaso vaihtelee kohteittain. Lähekkäin tulevat kohteet voi arvioida tarkemmin (esim. kuntotarkastuksen tai tarjouksen perusteella), kun taas viidennen vuoden kohteet voivat olla karkeita arvauksia.

Lähde-aineisto

Pienessä taloyhtiössä kunnossapitotarveselvityksen pohjana käytetään yleensä:

• Kuntotarkastus (PTS, pitkän tähtäimen suunnitelma) — jos taloyhtiössä on tehty PTS, se on selvityksen perusta. Pienissä taloyhtiöissä PTS on usein 5 000–15 000 € kertaluonteinen kustannus, joka kannattaa tehdä noin 10 vuoden välein.
• Hallituksen havainnot — silmämääräiset huomiot, jotka on tehty kiinteistökierroksilla.
• Aiemmat korjaushistoria — mistä rakennusosista löytyy ikääntymisen merkkejä.
• Yleinen kustannustieto — kiinteistöalan keskimääräiset kustannustiedot.

Esimerkki — pienen rivitaloyhtiön selvitys

KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS 2026–2030
As Oy Mäntyrinne (rakennusvuosi 1986, 8 huoneistoa)

2026:
  - Lämmityspatterien venttiilien uusiminen     2 500 €
  - Kerhotilan maalaus                            800 €

2027:
  - Vesikaton huopapinnoitus                   25 000 €
  - Pihan istutusten täydennys                  1 500 €

2028:
  - Julkisivun maalaus                          18 000 €
  - Ulkovalaistuksen uusiminen LED-valoiksi      4 500 €

2029:
  - Ulko-ovien uusiminen                         8 000 €
  - Postilaatikoiden uusiminen                   1 200 €

2030:
  - Pihan asfaltointi (aluerajaus)              12 000 €
  - Lämmönjakohuoneen pumppujen uusinta          5 000 €

Yhteensä viiden vuoden ajalle:                ~78 500 €

Rahoitus: hoitovastikkeesta katettavat
pienet työt vuosittain, suuremmat (vesikatto,
julkisivu) yhtiölainalla. Yhtiölaina haetaan
vuoden 2026 aikana.

Yleisimmät virheet

• Selvitys puuttuu kokonaan. Yleisin puute pienissä DIY-hallinnoiduissa taloyhtiöissä.
• Sama lista vuosi toisensa jälkeen. Selvityksen on oltava ajantasainen — kohteita ei voi vain "siirtää eteenpäin" vuosi vuodelta.
• Ei kustannusarvioita. Pelkkä kohdelista ei riitä, lain mukaan on annettava arvio kustannuksista.
• Ei käsittele rahoitusta. Selvityksessä on ymmärrettävä, miten korjaukset rahoitetaan.

Selvityksen merkitys osakkaalle

Asuntokaupassa kunnossapitotarveselvitys on usein yksi tärkeimmistä asiakirjoista. Ostaja näkee siitä, mitä on tulossa ja millä rahalla. Hyvin laadittu selvitys luo luottamusta — puutteellinen tai puuttuva selvitys pudottaa kaupan hintaa.

Pankki katsoo selvityksen myös siltä kannalta, kantaako talo lähitulevaisuuden remontteja vai onko edessä yllätyksiä. Hyvä selvitys helpottaa lainan saamista.

Yhteenveto

Kunnossapitotarveselvitys on lain pakollinen, mutta sen lisäksi se on hyödyllinen työkalu hallitukselle, osakkaille, ostajille ja pankille. Hyvin laaditun selvityksen päivittäminen vuodessa on muutaman tunnin työ — ja se palauttaa moninkertaisesti arvonsa, kun seuraava asuntokauppa tai lainahaku osuu kohdalle.

Kamreeri tuottaa kunnossapitotarveselvityksen pohjan ja päivittää sen vuosittain. Hallitus tekee vuotuiset tarkennukset oman kuntoarvion perusteella.